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Pour le bon fonctionnement d’une communauté, il ne suffit pas de rassembler un groupe de personnes par des liens de proximité, il faut aussi construire des intérêts communs : une communauté d’intérêt. On m’oppose souvent l’argument que les dysfonctionnements des copropriétés de logements seraient une preuve d’un lien entre chaos et mutualisme. Si la zizanie règne effectivement dans bon nombre de copropriétés, nous pouvons l’analyser de plus près et trouver son facteur originel : l’absence de communauté d’intérêt. Les copropriétés de logements étant exceptionnellement des copropriétés d’usagers, on peut difficilement les comparer à des propriétés d’usage.
Sous un même toit peuvent cohabiter des véritables propriétaires d’usage, c’est-à-dire des habitants (usagers) propriétaires, avec des habitants (usagers) non-propriétaires : des locataires. Les locataires n’ont pas les droits de leurs propriétaires lucratifs qui, rappelons-le, vivent ailleurs et parfois même très loin. Les locataires ne sont pas consultés, ni conviés aux réunions de copropriété. Ils n’ont pas voix au chapitre des décisions, n’ont aucun droit de vote, donc aucun pouvoir sur le travail abstrait de gestion de la copropriété. Ils savent que leur intérêt d’usager non-propriétaire n’est pas exactement celui de leur propriétaire lucratif, ni celui des usagers propriétaires. Dans ces conditions, peut-on leur reprocher la passivité ?
Pour que l’ordre règne, pour que chaque membre d’un collectif s’implique, le processus de décision doit concerner tous les usagers et les réunir dans la même communauté d’intérêt : c’est le principe mutualiste de la propriété d’usage universelle. Seulement, les propriétaires lucratifs ne sont pas des usagers : ils délèguent l’usage à des locataires en échange d’une rente, et conservent les pleins pouvoirs sur le travail (abstrait) de gestion. Ainsi, nous voyons apparaître une divergence d’intérêts entre trois communautés irréconciliables :
- Les propriétaires d’usage : usagers et propriétaires.
- Les propriétaires lucratifs : non-usagers, mais gestionnaires.
- Les locataires : usagers, exclus du travail de gestion.
Cette répartition classique dans le système hybride se retrouve aussi dans la majorité des entreprises lucratives, avec tous les problèmes qui en découlent. Une fois de plus, nous constatons la mauvaise facture du système lucratif : son principe intrinsèquement inégalitaire, car le régime lucratif contient des mécanismes de séparation et de renforcement de rôles antagonistes. L’origine de la lutte des classes a beaucoup à voir avec la cohabitation forcée de plusieurs communautés aux intérêts divergents, dont l’une s’enrichit à mesure que l’autre s’appauvrit. Les divergences d’intérêts dont il est question ici sont parfaitement artificielles, fabriquées et structurées par le mode de propriété lucratif : elles sont inhérentes à ce système. Cela étant décrypté, chacun choisira de sortir ou de poursuivre l’expérience inégalitaire à tendance autoritaire du régime hybride, ou de changer de mode de propriété…
Nous commençons à comprendre pourquoi il ne sert à rien de prendre ce genre d’exemple pour critiquer la propriété d’usage, car un immeuble en copropriété dans le système lucratif n’a absolument rien d’une propriété d’usage. Les propriétaires lucratifs n’habitant pas leurs logements, ils sont concernés indirectement par les problèmes de paillassons et de poubelles, par les tensions entre véritables propriétaires d’usage et locataires. Ils vivent loin des nuisances et des désagréments d’une propriété mal entretenue, mal gérée. Nous ne devons pas écouter leurs arguments, lorsqu’ils disent « rendre un service », car les apparences sont trompeuses. Lorsqu’ils s’évertuent de leur philanthropie imaginaire, indiquent vouloir le meilleur pour leurs locataires, soyons pragmatique, comme eux, et posons-nous deux questions : — Qui profite des travaux d’agrément ? — Qui paye ?
Avant de répondre, rappelons la motivation première des propriétaires lucratifs : la maximisation de la rente. N’oublions pas non plus que la rente est la condition existentielle de la propriété lucrative, et qu’elle est la véritable raison pour laquelle les propriétaires lucratifs continuent de s’encombrer avec des propriétés dont ils n’usent pas.
En réalité, pour soigner leur rente, les propriétaires lucratifs injectent du travail qui permettra de lutter contre l’érosion du capital. Contrairement aux apparences, et bien qu’ils signent effectivement les chèques, les propriétaires lucratifs reportent toujours les factures plus ou moins directement sur les loyers : aucun ne perd de l’argent à louer, car la loi fondamentale de la propriété lucrative est d’être « rentable ». Sinon, c’est la banqueroute. Par exemple, on ne demandera pas au locataire son avis pour ravaler une façade, mais parce que les loyers dépassent toujours les frais d’entretien du capital, c’est lui qui payera ce ravalement, au grand bénéfice du propriétaire dont le capital se verra gratuitement maintenu à un haut niveau de valeur.
Lorsqu’il règle une facture pour entretenir son capital, le propriétaire lucratif ne dépense pas son argent car il reporte ses frais sur les loyers, en prélevant du surtravail au locataire. C’est la même histoire que les « charges patronales » dans les entreprises lucratives, payées par les patrons avec l’argent des salaires. Lorsqu’il réalise les travaux lui-même, le maintien escompté de loyers élevés remboursera le propriétaire au-delà de ce que ce travail lui aura coûté en temps, en outils et en matériaux. Dans tous les cas, c’est le locataire qui paye.
Une fois la façade ravalée, si le locataire part, il n’emporte pas avec lui le surtravail qu’on lui aura prélevé pour payer ce ravalement. Si l’on pousse ce raisonnement ; un locataire qui reste dans un logement pendant toute la durée du remboursement du prêt de son propriétaire lucratif, paye la totalité du capital. Autrement dit, un logement loué ne coûte rien à son propriétaire lucratif, qui se retrouve avec un capital offert, convertible, exploitable à vie et transmissible à qui bon lui semble ; mais probablement pas à son locataire.
La location de logements n’a rien d’original dans le monde lucratif ; comme toutes les locations, elle est un moyen de transférer de la richesse. Notre locataire aura payé rubis sur l’ongle tous ses loyers pendant la durée du prêt, donc remboursé les dettes de son propriétaire, et quittera le logement sans capital, sans aucun titre de propriété : ni d’usage, ni lucrative.
Sans surprise, le locataire n’arrive pas à la fois à payer les emprunts de ses propriétaires et à emprunter lui-même. Trop appauvri par les rentes pour devenir propriétaire, il reste déterminé par son statut. Usager sans pouvoir, il possède de bonnes raisons de s’offusquer de sa condition : c’est lui qui paye le coût du capital et il n’en profite pas.
Dans une véritable propriété d’usage, les habitants, donc les usagers, seraient tous propriétaires. Ainsi, ils formeraient une communauté d’intérêt unique. Avec ce principe, la hiérarchie qui régissait le lien entre propriétaires et locataires exploserait. Ainsi, le locataire informé sur sa condition, qui pouvait faire les efforts minimums au fonctionnement, se transformerait en un propriétaire qui vit au quotidien les problèmes et les difficultés de sa propriété. Il deviendrait un acteur ayant tout intérêt à participer au processus de décision, et à prendre soin de son capital.